Московская недвижимость, бывшая еще недавно синонимом надежности, за полгода потеряла в стоимости 15-20% от докризисного уровня. Но это не единственное, что случилось. Во многом изменились правила игры. Например, резко усилилось расслоение города на районы "для богатых" и дешевые, перекроилась карта новостроек. Одни районы (в основном недорогие) продолжают дешеветь, цены в престижных держатся. Естественно, у всех возникают вопросы: стоит ли покупать квартиры, когда жилье падает в цене? Как не проиграть при выборе места для жилья? И можно ли при этом выиграть? Какие новые факторы надо учитывать? Давайте искать ответы. "Обвал" новостроек Последние полгода были, пожалуй, наиболее бурными в истории московского рынка недвижимости. Главное событие -- резкое снижение цен на муниципальные квартиры в районах новостроек. В силу ряда причин в кризис московское правительство повысило рублевые цены на новостройки непропорционально курсу доллара, и квартиры сильно подешевели в валюте. Максимум "падения" испытало на себе Митино -- пожалуй, самый популярный из районов новостроек Москвы. Стоимость квадратного метра в новых домах снизилась с $750 за кв. м до $450-500, то есть цена упала почти на 40%. Доходы населения, а значит, и спрос на недвижимость, после кризиса значительно сократились.

Но снижение цен и ряд неэкономических факторов серьезно подогревали аппетиты покупателей. "На август--сентябрь и декабрь пришлись два периода ажиотажного спроса на новое жилье. В первый, после банковского кризиса, люди активно и срочно вкладывались в недвижимость, стремясь спасти сбережения. В конце года покупатели стремились приобрести квартиры, потому что хотели избежать декларирования крупных покупок (закон вступил в силу в 1999 году). "Кризис и декларирование взбудоражили рынок недвижимости", -- вспоминает Кирилл Писарев, президент Первой ипотечной компании. Падение цен в новостройках не могло не отразиться на стоимости жилья в целом. Продавцы были вынуждены снижать цену, поскольку по старым ценам никто не хотел покупать. В результате стоимость жилья на вторичном рынке упала на 15%. Если до кризиса двухкомнатная квартира, скажем, в Бирюлево стоила $33 тысячи, то в начале 1999 года она стоила уже не более $29 тысяч. Дешевые однокомнатные "хрущевки" (самое дешевое, что есть в Москве) опустились в цене с $26 тысяч до $23 тысяч. Удивительно, что дорогие квартиры в новых элитных зданиях испытали падение цены, меньшее чем среднерыночное -- до 10%. "Застройщики элитного жилья не будут снижать цен -- сегодня рентабельность таких проектов и так невелика. В нашем комплексе "Редан" на Можайском шоссе мы снизили цену с докризисных $1800 до $1600-1700. Снизили за счет падения себестоимости в валюте, и это максимум, что мы можем себе позволить. К тому же квартиры в полностью достроенных домах пользуются и сегодня приличным спросом," -- рассказал Александр Бисярин, генеральный директор компании "Ларс". Районы, которые мы выбираем Как ни странно, более всего упали в цене и без того дешевые районы. Падение цен на 25% -- это не предел для районов Бибирево, Марьинский парк, Пражская, Выхино и других панельно-окраинных районов. Небогатые хозяева квартир, часто не имеющие сбережений, сильно опускают цену. Остались и оазисы стабильности. Это наиболее дорогие московские районы -- Университет и Ленинский проспект, Сокол, Кутузовский проспект, Фрунзенская набережная, Октябрьское поле, Кунцево, проспект Мира.

В этих районах жилье подешевело не более чем на 5-7%, что что на фоне общего обвала выглядит весьма убедительно. "Рекордсменом" можно назвать район университета -- как говорят риэлтеры, здесь практически сохранились докризисные цены, то есть $1200-1400 за кв. м. Риэлтеры объясняют такую ситуацию тем, что престижные районы уже сейчас достаточно однородно заселены состоятельными людьми, а кризис их затронул не так сильно. Интересно, что падение цен затронуло и Крылатское, всегда считавшееся особо престижным районом. Это дорогой район и сегодня, но за последние два года его рейтинг серьезно упал. Можно с достаточной долей уверенности сказать, что Крылатское вышло из моды. Интересно, почему? Престижными для жилья районами Москвы по-прежнему считаются старые районы с кирпичной застройкой. Панельное Крылатское было в этом ряду явным исключением из правила -- это район типовых многоэтажек. По уровню жилья "панельки" в лучшем случае рассчитаны на средний класс, а считаться элитными могут лишь в силу каких-то временных причин. Разделение на "дешевые" и "дорогие" районы характерно для любой мировой столицы. Москва в этом отношении является исключением. Конечно, здесь есть чуть более и чуть менее престижные районы, но в целом практически везде "винегрет" из "цековок" и "хрущевок". Полностью элитные кварталы обязательно появятся в Москве, но это случится, скорее всего, не скоро. Однако уже сейчас кризис резко усилил тенденцию формирования районов "для состоятельных".